무효등기의 유용, 중간생략등기 및 등기의 효력 : Law News

무효등기의 유용, 중간생략등기 및 등기의 효력

1. 무효등기의 유용

(1) 의의

등기원인의 부존재․무효․취소․해제로 인하여 말소되어야 할 무효인 등기가 말소되지 않고 있다가 후에 이에 상응하는 등기원인이 발생한 경우에 이 무효인 등기를 그 등기원인의 공시방법으로 하는 것을 무효등기의 유용(流用)이라고 한다. 예컨대, 근저당권설정등기가 변제에 의하여 무효로 된 것을 후에 발생한 금전채권의 담보로 유용하는 경우이다.

(2) 효력

① 무효등기의 유용은 등기유용의 합의 전에 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우에만 유효하다.

② 무효등기의 유용은 권리에 관한 등기에서만 허용된다. 사실에 대한 등기에는 무효등기의 유용이 허용되지 않는다. 따라서 멸실된 건물의 보존등기를 멸실 후에 신축한 건물의 보존등기로 유용할 수는 없다.

2. 중간생략등기

(1) 의의

甲소유 부동산이 乙에게, 乙로부터 다시 丙에게 매매된 경우에 소유권 이전등기는 직접 甲으로부터 丙에게 이전된 것으로 하여 중간자인 乙의 등기를 생략한 등기를 중간생략등기라고 한다. 부동산등기특별조치법에서 등기하지 아니하고 제3자에게 전매하는 행위를 일정목적범위 내에서 형사처벌하도록 되어 있으나 이는 단속규정에 불과하고 이로써 순차매도한 당사자 사이의 중간생략등기합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라는 것이 판례의 태도이다.

(2) 유효성

판례는 3자의 합의가 있으면 중간생략등기도 유효하며 순차적 합의도 가능하다고 한다. 또한 판례는 합의가 없더라도 이미 중간생략등기가 이루어진 경우에 계약당사자 사이에 적법한 행위가 성립되어 이행된 이상 등기는 현재의 권리관계만 일치하면 되기 때문에 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유로 이를 무효라고 할 수는 없다고 한다.

(3) 등기청구권

① 판례는 관계당사자 전원의 합의가 있어야 丙이 甲에게 직접 등기를 청구 할 수 있다고 한다. 즉 관계 당사자 전원의 합의가 없으면 丙은 채권자대위권을 행사하여 乙을 대위하여 甲에게 소유권이전을 청구할 수 있을 뿐이라 한다.

② 판례는 중간자 乙이 최종양수인 丙에게 등기청구권을 양도하는 방식으로 중간생략등기가 가능한가에 대하여 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다고 한다.

3. 등기의 효력

(1) 권리변동적 효력

(2) 순위확정적 효력

(3) 대항적 효력

(4) 추정적 효력

① 추정력의 물적범위

등기의 추정력은 등기절차, 등기원인, 등기내용, 권리에 모두 미친다.

② 추정력의 인적범위

등기명의인뿐만 아니라 제3자도 추정력을 원용할 수 있다. 등기의 추정력은 등기명의인의 이익을 위해서 뿐만 아니라 불이익을 위하여도 추정된다. 소유권이전등기의 추정력은 전명의자에게도 원용할 수 있다. 단 소유권보존등기의 경우에는 보존등기명의인이 원시취득자가 아니라는 사실이 입증되면 추정력은 깨어진다. 그러나 특별조치법에 의한 보존등기는 추정력이 인정된다는 것이 판례이다.

③ 부수적 범위

잘못된 등기를 믿고 거래한 경우에는 선의, 무과실이 추정되고, 적법한 등기의 경우 등기 내용에 대하여는 악의가 등기를 조사하지 않은 경우에는 과실이 추정된다.

4. 가등기의 효력

가등기에 기하여 본등기를 하는 경우, 가등기 당시의 명의인을 상대로 하고, 이에 저촉되는 등기는 직권말소된다. 가등기에 기하여 본등기가 행하여지면 본등기는 가등기의 순위에 의한다. 그러나 물권변동의 시기는 본등기시이다. 가등기 상태에서는 아무런 실체법상 효력도 인정되지 않을 뿐 아니라 추정력도 인정되지 않는다.