전유부분, 구분소유권, 공용부분, 대지 및 대지사용권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

전유부분, 구분소유권, 공용부분, 대지 및 대지사용권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

 

1. 전유부분(제2조 제3호)

 

(1) 의의

‘전유부분’이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다(제2조).

 

(2) 요건(제1조)

제1조【건물의 구분소유】

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

 

① 구조상ᆞ이용상의 독립성

전유부분으로 인정되기 위해서는 ⅰ) 구조상 구분되어 독립성이 있어야 하고, ⅱ) 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 한다. 다만, 위 요건을 갖추었다 하더라도 소유자가 구분건물로 등기하지 아니하고 1동의 건물을 객체로 한 등기를 한 때에는 구분소유권이 성립하지 않는다. 즉, 위 요건 이외에 소유자의 의사에 의하여 구분소유권의 성립여부가 결정된다.

 

② 규약상 공용부분이 아니어야 한다.

 

2. 구분소유권(제2조 제1호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.“구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2.“구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 때에 그 각 부분(전유부분)을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

 

3. 공용부분

 

(1) 의의(제2조 제4호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

①ⅰ) 전유부분 외의 건물부분, ⅱ) 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 ⅲ) 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

② 공용부분에 대한 각 공유자의 지분권을 공용부분에 관한 물권이라고 한다.

 

(2) 공용부분의 종류(제3조)

제3조【공용부분】
① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

① 법정공용부분(구조상 공용부분)

㉠ 전유부분 외의 건물부분：건물의 기본적 구조부분(외벽·지붕·옥상·계단·지주 등), 구조상 공용에 제공되는 부분(복도·현관 등)을 말한다.

㉡ 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물：건물의 부속물로서 전유부분이 아닌 것을 말한다(수위실, 전기·수도·가스 등의 배관 등).

㉢ 법정공용부분은 본래가 독립해서 거래의 목적이 되지 않는다는 것이 외관상 명백하기 때문에 별도로 공용부분임을 표시하는 등기를 할 필요가 없다.

 

② 규약상 공용부분

㉠ 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

㉡ 구조상·이용상 독립성이 있어서 외형상 전유부분에 해당되는 부분이지만, 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 것을 말한다(관리사무실·집회실·공동창고·차고 등).

㉢ 규약공용부분은 물리적으로는 외관상 독립한 별동의 건물이기 때문에 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

4. 대지

 

(1) 의의(제2조 제4호, 제4조)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5.“건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

제4조【규약에 따른 건물의 대지】
① 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.
② 제1항의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.
③ 건물이 있는 토지가 건물이 일부 멸실함에 따라 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에는 그 토지는 제1항에 따라 규약으로써 건물의 대지로 정한 것으로 본다. 건물이 있는 토지의 일부가 분할로 인하여 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에도 같다.

 

5. 대지사용권(제2조 제6호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6.“대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

(1) 의의

구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

(2) 전유부분(구분소유권)과 대지사용권의 일체성(제20조)

제20조【전유부분과 대지사용권의 일체성】
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다(예외적 분리처분가능).

 

(3) 대지분할청구금지

제8조【대지공유자의 분할청구 금지】
대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.

상가건물임대차보호법의 적용범위, 대항력, 최단존속기간의 보장 및 권리금

상가건물임대차보호법의 적용범위, 대항력, 최단존속기간의 보장 및 권리금

 

1. 목적

상가건물 임대차보호법(이하‘상임법’) 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(동법 제1조). 따라서 법인이 임차인인 경우에도 적용된다.

 

2 적용범위

 

(1) 물적 적용범위

1) 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(상임법 제2조)

2) 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.

3) 일정한 보증금 이하의 임대차

본 법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용된다.

시행령 제2조【적용범위】
①「상가건물 임대차보호법」(이하“법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서“대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.

 

① 상임법 적용여부를 결정하는 보증금액을 정할 때 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율(100)을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 포함한다. 이를 환산보증금이라 한다.

예를 들어, 서울에서 보증금이 7억이고 월세가 250만원인 경우에는 환산보증금은 9억 5천만원이 되므로 상임법이 적용되지 않고 민법의 임대차규정이 적용된다.

다만 초과임대차의 경우에도‘대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수보호 규정 등’이 적용된다.

② ‘보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액’이란, 월 단위의 차임액을 말한다.

③ 주임법은 보증금액과 상관없이 적용되지만 상임법은 일정보증금 이하 상가임대차에만 적용됨을 주의하여야 한다.

 

4) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다(제16조).

5) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약(미등기전세)에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’으로 본다(제17조).

 

(2) 인적 적용범위

자연인이 임차인인 경우뿐만 아니라, 법인이 임차인인 경우에도 적용된다.

 

3. 대항력

 

(1) 의의

상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터(익일 0시) 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.

 

(2) 요 건

 

1) 상가건물의 인도

임차인이 현실인도·간이인도·점유개정·목적물반환청구권의 양도에 의한 인도 등에 의하여 상가건물에 대한 사실상의 지배를 취득하는 것을 말한다.

 

2) 사업자등록

사업자등록을 ‘신청’하는 경우 대항력을 갖게 되므로, 등록증의 교부 등은 대항력의 요건이 아니다.

 

4. 최단존속기간의 보장

제9조【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

5. 권리금

 

(1) 의의

임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ᆞ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ᆞ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가

 

(2) 권리금 계약

신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약

 

(3) 권리금 회수기회 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

주택임대차보호법상 대항력과 주택임대차 존속기간

주택임대차보호법상 대항력과 주택임대차 존속기간

 

1. 대항력

 

(1) 대항력의 의미

주택임차인이 주택의 신소유자(주택양수인, 경락인 등)에 대하여 임차권을 주장할 수 있고, 주택을 계속 사용·수익하며 인도를 거절할 수 있는 힘을 말한다. 따라서 주택임대차인이 대항력을 갖춘 경우, 주택의 신소유자는 임대인의 지위를 승계한다.

제3조【대항력 등】
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

(2) 대항력의 요건

1) 주택임차권을 등기한 경우(민법 제621조, 주임법 제3조의3)

2) 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우

제3조【대항력 등】
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

(3) 대항력의 발생시기

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그‘익일(다음 날)’오전 0시부터 대항력을 갖는다. 따라서 주택임차권의 대항력 요건으로서의 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우에는 저당권이 우선하게 된다.

 

(4) 대항력의 의미

주택의 양수인 등 주택의 신소유자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

2. 주택임대차 존속기간

제4조【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

(1) 원칙적으로 임대차기간은 당사자의 약정에 의한다.

 

(2) 최단기간의 보장

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.