전유부분, 구분소유권, 공용부분, 대지 및 대지사용권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

전유부분, 구분소유권, 공용부분, 대지 및 대지사용권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

 

1. 전유부분(제2조 제3호)

 

(1) 의의

‘전유부분’이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다(제2조).

 

(2) 요건(제1조)

제1조【건물의 구분소유】

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

 

① 구조상ᆞ이용상의 독립성

전유부분으로 인정되기 위해서는 ⅰ) 구조상 구분되어 독립성이 있어야 하고, ⅱ) 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 한다. 다만, 위 요건을 갖추었다 하더라도 소유자가 구분건물로 등기하지 아니하고 1동의 건물을 객체로 한 등기를 한 때에는 구분소유권이 성립하지 않는다. 즉, 위 요건 이외에 소유자의 의사에 의하여 구분소유권의 성립여부가 결정된다.

 

② 규약상 공용부분이 아니어야 한다.

 

2. 구분소유권(제2조 제1호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.“구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2.“구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 때에 그 각 부분(전유부분)을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

 

3. 공용부분

 

(1) 의의(제2조 제4호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

①ⅰ) 전유부분 외의 건물부분, ⅱ) 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 ⅲ) 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

② 공용부분에 대한 각 공유자의 지분권을 공용부분에 관한 물권이라고 한다.

 

(2) 공용부분의 종류(제3조)

제3조【공용부분】
① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

① 법정공용부분(구조상 공용부분)

㉠ 전유부분 외의 건물부분：건물의 기본적 구조부분(외벽·지붕·옥상·계단·지주 등), 구조상 공용에 제공되는 부분(복도·현관 등)을 말한다.

㉡ 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물：건물의 부속물로서 전유부분이 아닌 것을 말한다(수위실, 전기·수도·가스 등의 배관 등).

㉢ 법정공용부분은 본래가 독립해서 거래의 목적이 되지 않는다는 것이 외관상 명백하기 때문에 별도로 공용부분임을 표시하는 등기를 할 필요가 없다.

 

② 규약상 공용부분

㉠ 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

㉡ 구조상·이용상 독립성이 있어서 외형상 전유부분에 해당되는 부분이지만, 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 것을 말한다(관리사무실·집회실·공동창고·차고 등).

㉢ 규약공용부분은 물리적으로는 외관상 독립한 별동의 건물이기 때문에 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

4. 대지

 

(1) 의의(제2조 제4호, 제4조)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5.“건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

제4조【규약에 따른 건물의 대지】
① 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.
② 제1항의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.
③ 건물이 있는 토지가 건물이 일부 멸실함에 따라 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에는 그 토지는 제1항에 따라 규약으로써 건물의 대지로 정한 것으로 본다. 건물이 있는 토지의 일부가 분할로 인하여 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에도 같다.

 

5. 대지사용권(제2조 제6호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6.“대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

(1) 의의

구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

(2) 전유부분(구분소유권)과 대지사용권의 일체성(제20조)

제20조【전유부분과 대지사용권의 일체성】
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다(예외적 분리처분가능).

 

(3) 대지분할청구금지

제8조【대지공유자의 분할청구 금지】
대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.

상가건물임대차보호법의 적용범위, 대항력, 최단존속기간의 보장 및 권리금

상가건물임대차보호법의 적용범위, 대항력, 최단존속기간의 보장 및 권리금

 

1. 목적

상가건물 임대차보호법(이하‘상임법’) 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(동법 제1조). 따라서 법인이 임차인인 경우에도 적용된다.

 

2 적용범위

 

(1) 물적 적용범위

1) 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(상임법 제2조)

2) 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.

3) 일정한 보증금 이하의 임대차

본 법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차에 대하여 적용된다.

시행령 제2조【적용범위】
①「상가건물 임대차보호법」(이하“법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시 : 9억원
2.「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조제2항에서“대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.

 

① 상임법 적용여부를 결정하는 보증금액을 정할 때 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율(100)을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 포함한다. 이를 환산보증금이라 한다.

예를 들어, 서울에서 보증금이 7억이고 월세가 250만원인 경우에는 환산보증금은 9억 5천만원이 되므로 상임법이 적용되지 않고 민법의 임대차규정이 적용된다.

다만 초과임대차의 경우에도‘대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수보호 규정 등’이 적용된다.

② ‘보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액’이란, 월 단위의 차임액을 말한다.

③ 주임법은 보증금액과 상관없이 적용되지만 상임법은 일정보증금 이하 상가임대차에만 적용됨을 주의하여야 한다.

 

4) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다(제16조).

5) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약(미등기전세)에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’으로 본다(제17조).

 

(2) 인적 적용범위

자연인이 임차인인 경우뿐만 아니라, 법인이 임차인인 경우에도 적용된다.

 

3. 대항력

 

(1) 의의

상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터(익일 0시) 제3자에 대하여 대항력이 생긴다.

 

(2) 요 건

 

1) 상가건물의 인도

임차인이 현실인도·간이인도·점유개정·목적물반환청구권의 양도에 의한 인도 등에 의하여 상가건물에 대한 사실상의 지배를 취득하는 것을 말한다.

 

2) 사업자등록

사업자등록을 ‘신청’하는 경우 대항력을 갖게 되므로, 등록증의 교부 등은 대항력의 요건이 아니다.

 

4. 최단존속기간의 보장

제9조【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

5. 권리금

 

(1) 의의

임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ᆞ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ᆞ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가

 

(2) 권리금 계약

신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약

 

(3) 권리금 회수기회 보호

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

주택임대차보호법상 대항력과 주택임대차 존속기간

주택임대차보호법상 대항력과 주택임대차 존속기간

 

1. 대항력

 

(1) 대항력의 의미

주택임차인이 주택의 신소유자(주택양수인, 경락인 등)에 대하여 임차권을 주장할 수 있고, 주택을 계속 사용·수익하며 인도를 거절할 수 있는 힘을 말한다. 따라서 주택임대차인이 대항력을 갖춘 경우, 주택의 신소유자는 임대인의 지위를 승계한다.

제3조【대항력 등】
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

(2) 대항력의 요건

1) 주택임차권을 등기한 경우(민법 제621조, 주임법 제3조의3)

2) 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우

제3조【대항력 등】
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

(3) 대항력의 발생시기

임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그‘익일(다음 날)’오전 0시부터 대항력을 갖는다. 따라서 주택임차권의 대항력 요건으로서의 주택의 인도 및 주민등록과 그 주택에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우에는 저당권이 우선하게 된다.

 

(4) 대항력의 의미

주택의 양수인 등 주택의 신소유자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

2. 주택임대차 존속기간

제4조【임대차기간 등】
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

 

(1) 원칙적으로 임대차기간은 당사자의 약정에 의한다.

 

(2) 최단기간의 보장

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

주택임대차보호법의 적용범위

주택임대차보호법의 적용범위

 

1. 물적 적용범위

제2조【적용 범위】
이 법은 주거용 건물(이하‘주택’이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

 

(1) 주거용 건물의 전부 또는 일부

주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용된다. 따라서 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용되지만, 비거주용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우에는 적용이 없다. 주거용 건물의 등기여부나 허가여부는 묻지 않는다(대판 2004다26133).

 

(2) 주거용 건물인지 여부

주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차계약 체결 당시를 기준으로 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 한다(대판95다51953).

 

(3) 일시사용을 위한 임대차에는 적용 제외

일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용이 없다.

 

(4) 주택의 대지

주택의 대지도 동법의 적용대상이 된다. 주택의 대지에도 주임법이 적용된다는 것은, 주택임차인은 주택의 경매대가뿐만 아니라 대지의 경매대가로부터도 우선변제를 받을 수 있다는 것을 의미한다.

 

(5) 미등기 전세

주택에 대한 미등기전세에 준용한다. 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다.

 

(6) 주택에 대하여 민법상의 임대차 등기가 된 경우

민법(제621조)에 의해 주택임차권을 등기한 경우, 주임법 제3조의4에 의해 주택임대차에 인정되는 대항력과 우선변제권에 관한 규정(주임법 제3조의3 제5항 및 제6항)이 적용된다.

 

2. 인적 적용범위

 

(1) 원칙

임차인이 자연인인 경우에만 적용하는 것이 원칙이다. 즉, 법인이 임차한 경우(법인이 직원명의로 임차하여 법인의 직원이 주민등록을 마친 경우를 포함)에는 적용이 없다.

 

(2) 예외

① 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 임차인인 경우에는 예외적으로 적용된다(주임법 제3조 제2항, 시행령 제2조). 이 경우 법인으로부터 재임차한 입주자(전차인)가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 법인이 대항력을 갖는다.

시행령 제2조【대항력이 인정되는 법인】
「주택임대차보호법」(이하“법”이라 한다) 제3조제2항 후단에서“대항력이 인정되는 법인”이란 다음 각 호의 법인을 말한다.
1.「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하“공사”라 한다)
2.「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

② ｢중소기업기본법｣ 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주임법 제3조 제3항, 시행령 제2조).

임차권의 양도와 전대차

임차권의 양도와 전대차

 

제629조【임차권의 양도, 전대의 제한】

① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

1. 임차권의 양도

 

(1) 의의

① 임차인이 임차권의 동일성을 유지하면서 제3자에게 그 임차권을 이전하는 것으로 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하고 임차권의 양수인이 임차인의 지위를 승계한다. (임차권이라는 권리를 양도하는 것)

② 임차인과 양수인 사이의 낙성·불요식계약으로 양수인이 임대인에 대해 유효하게 임차권을 취득하느냐는 임대인의 동의유무에 의해 결정된다.

 

(2) 임대인의 ‘동의’와 철회

① 임대인의 동의는 임대인에 대한 대항요건이고 명시·묵시를 불문하며 사후 동의도 가능하다.

② 임대인이 동의를 한 경우에는 그 동의를 철회하지 못한다.

 

2. 임차물의 전대

 

(1) 의의

임차인이 제3자에게 임차물을 사용·수익케 하는 채권계약으로 종전의 임대차관계와 새로운 임대차관계가 동시에 존재하므로 임차권의 양도와 구별된다. 전차인이 임대인 등에 대하여 전차권을 주장할 수 있는가는 임대인의 동의 유무에 의해 결정된다.

 

(2) 임대인의 동의와 철회

① 임대인의 동의는 임차물 전대의 효력발생요건이 아니라 임대인에게 대항할 수 있는 대항요건이고, 명시·묵시를 불문하며 사후동의도 가능하다.

② 임대인이 동의한 경우, 임대인은 동의를 철회할 수 없다.

③ 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용(전대)하게 하는 경우에는 임대인의 동의가 필요 없다(제632조).

임대차의 의의, 성립, 존속기간 및 효력(임대인과 임차인의 권리ᆞ의무)

임대차의 의의, 성립, 존속기간 및 효력(임대인과 임차인의 권리ᆞ의무)

 

1. 임대차의 의의

제618조【임대차의 의의】
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

2. 법적 성질

 

(1) 낙성ᆞ불요식ᆞ유상ᆞ쌍무계약이다.

 

(2) 채권계약이다.

일정한 물건을 일정기간 사용·수익하는 것을 목적으로 하는 채권계약이다.

 

(3) 차임지급을 요소로 하는 계약이다.

반드시 차임을 지급할 것을 약정해야 하므로 차임지급은 임대차계약의 본질적 요소이다. 다만, 차임은 금전에 한하지 않는다.

(4) 목적물이 반드시 임대인 소유여야 하는 것은 아니다. 

따라서 타인물건에 대한 임대차계약도 유효하다.

 

3. 부동산임차인 보호를 위한 부동산임차권의 대항력강화

(1) 대항력이란, 권리를 제3자에게도 주장할 수 있는 힘을 말한다. 물권은 그 권리를 누구에게나 주장할 수 있으므로 대항력이 본질적으로 부여되어 있지만, 채권은 특정한 채무자에게만 주장할 수 있으므로 대항력이 없는 것이 원칙이다.

(2) 임차권은 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 예외적으로 부동산임차권에 대항력을 부여함으로써 부동산임차인의 지위를 강화하고 있다. 예를 들어, ⅰ) 등기한 부동산임차권(제621조), ⅱ) 임대토지 위에 있는 토지임차인 소유의 건물이 등기되어 있는 경우의 토지임차권(제622조), ⅲ) 인도와 주민등록을 마친 주택임차권(주택임대차보호법 제3조), ⅳ) 인도와 사업자등록을 신청한 상가건물임차권(상가건물임대차보호법 제3조) 등은 대항력을 갖는다.

 

4. 임대차의 성립

 

(1) 성립요건

당사자ᆞ목적ᆞ의사표시가 존재하고 양당사자의 의사표시의 내용이 합치하여야 한다.

 

(2) 임대차의 목적

 

1) 목적물의 사용·수익

① 임대차의 목적물은 비소비물이어야 한다. 즉, 사용·수익으로 소멸하지 않는 물건이어야 한다.

② 임대차 목적물은 부동산과 동산에 한한다.

③ 임대차는 물건의 일부에 대해서도 성립하며, 임대인이 임차목적물에 대해 소유권 기타 처분권을 가지고 있어야 하는 것은 아니므로, 타인의 물건도 임대차의 목적물이 될 수 있다(제572조). 즉, 목적물이 임대인 소유가 아니라도 임대차계약은 유효하며, 임대차계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 경우 그 사실 자체만으로 바로 임대차계약상의 임대인의 의무가 이행불능이 되는 것은 아니다(대판 74다2069).

 

2) 차임지급

① 차임은 금전에 한하지 않으며 기타 물건도 무방하다.

② 임대차는 유상계약이므로 반드시 차임을 지급해야 한다. 즉, 차임지급은 임대차의 요소이다(지료는 지상권의 요소가 아닌 점에서 구별됨).

 

5 민법상 임대차의 존속기간

 

민법상 임대차의 존속기간 및 임대차의 갱신

 

6. 임대차의 효력

 

(1) 임대인의 권리ᆞ의무

 

1) 임대인의 권리(임차인의 의무)

① 차임지급청구권(제618조·제633조)

② 차임증감청구권(제628조)

③ 임대물반환청구권(제654조·제615조)

④ 임차지의 부속물·과실에 대한 법정질권의 취득(제648조)

⑤ 임차지상의 건물에 대한 법정저당권의 취득(제649조)

⑥ 임차건물 등의 부속물에 대한 법정질권의 취득(제650조)

 

2) 임대인의 의무

 

① 임차인으로 하여금 목적물을 사용ᆞ수익하게 할 의무

임대인은 임대차기간 중 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있다. 이 의무로부터 ⅰ) 목적물의 인도의무(제623조), ⅱ) 제3자가 임차인의 사용ᆞ수익을 방해하는 경우에는 그 방해를 제거해 주어야 하는 방해제거의 의무, ⅲ ) 목적물에 대한 수선의무(제623조) 등이 발생한다.

 

② 임대인의 수선의무

제623조【임대인의 의무】
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

㉠ 임대인은 임대차계약이 존속하는 동안, 임차인에 대하여 임대물의 사용ᆞ수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적인 의무를 부담하므로, 임대인은 사용ᆞ수익에 필요한 수선의무를 부담한다. 다만, 사소한 하자의 경우에는 수선의무가 발생하지 않는다.

㉡ 수선의무는 특약으로 면제될 수 있다. 다만, 특약에 의한 수선의무의 면제는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하고 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다(대판 94다34692).

㉢ 임대인이 임대물의 보존에 필요한 수선을 하고자 하는 때에는, 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624조). 그러나 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는, 임차인은 계약을 해지할 수 있다(제625조).

 

임대차 목적물의 수선의무 부담 주체

 

③ 방해제거의무

제3자가 임차인의 사용·수익을 방해하는 행위를 하는 경우, 임대인은 임차인을 위하여 제3자의 방해를 제거해줄 의무를 진다.

 

2. 임차인의 권리ᆞ의무

 

(1) 임차인의 권리

 

① 임차권

㉠ 임차권은 임대인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 요구하는 용익적 채권이다.

㉡ 임차권의 대항력

ⓐ 등기된 임차권(제621조)

제621조【임대차의 등기】
① 부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

ⓑ 건물등기 있는 토지임차권의 대항력

제622조【건물등기있는 차지권의 대항력】
① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
② 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.

 

② 비용상환청구권

 

비용상환청구권(필요비상환청구권, 유익비상환청구권)

 

③ 건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)과 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)

 

건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)과 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)

 

(2) 임차인의 의무

 

① 차임지급의무

차임은 금전 이외의 물건으로도 지급할 수 있다. 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(제640조, 제641조)

 

② 임차물보관의무: 선량한 관리자의 주의의무

차인은 임대차관계의 종료로 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보관할 의무가 있다(제374조).

제374조【특정물인도채무자의 선관의무】
특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

 

③ 통지의무

임차물의 수리가 필요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 그 사실을 통지해야 한다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 그렇지 않다(제634조).

 

④ 임대인의 보존행위와 임차인의 용인할 의무

㉠ 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 경우에는 임차인은 이를 거절할 수 없다(제624조).

㉡ 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하는 경우에 임차인이 그로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다(제625조).

 

⑤ 임차물반환의무

㉠ 원상회복의무: 임대차가 종료한 때에는 임차인은 목적물을 반환하여야 할 계약상의 의무를 부담한다. 임차인이 임차물을 반환할 때에는 이를 원상으로 회복하여 반환하여야 한다(제654조·제615조).

㉡ 부속물철거권 및 매수청구권: 임차인은 임차물에 부속시킨 물건을 철거할 수 있는 권리뿐만 아니라(제615조 후단) 일정한 경우에는 매수청구권을 행사할 수 있다(제643조, 제645조, 제646조).

건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)과 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)

건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)과 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)

 

1. 건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)

제646조【임차인의 부속물매수청구권】
① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

 

(1) 의의

건물 기타 공작물의 임차인이, 임대차의 종료시에 임대인에 대하여, 자신소유의 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말한다.

 

(2) 적용범위

건물 기타 공작물의 임차인에 한하여 부속물매수청구권이 인정될 뿐, 토지의임차인에게는 인정되지 않는다.

일시사용을 위한 임대차의 경우에는 적용되지 않는다.

 

(3) 성질

형성권이다. 따라서 임대인의 동의 없이 부속물매매계약이 성립한다.

제646조의 규정은 강행규정이며 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다.

 

2. 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조)

제643조【임차인의 갱신청구권, 매수청구권】
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

 

(1) 의의

건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차에 있어서, 그 기간이 만료한 경우에, 건물·수목 기타 지상시설이 현존한 때 임차인은 계약갱신을 청구할 수 있고(청구권), 임대인이 계약갱신을 원하지 않는 경우에 임차인이 일방적으로 임대인에게 지상물매수를 청구할 수 있는 권리를 말한다(형성권).

 

(2) 성질

형성권이다. 따라서 임대인의 동의 없이 지상물매매계약이 성립한다.

제643조의 규정은 강행규정이며, 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없다. 따라서 토지임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료 후 임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 만약 지상건물을 철거하지 아니할 경우에는 그 소유권을 임대인에게 이전하기로 한 약정은, 임차인의 지상물매수청구권을 배제키로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로, 무효이다.

 

(3)요건

① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차일 것

② 존속기간의 만료로 임차권이 소멸할 것：채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 임차인은 계약갱신을 청구할 수 없으므로 지상물매수도 청구할 수 없다. 다만, 토지임차인의 지상물매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 인정된다(대판 94다34265).

③ 임차인 소유의 건물·수목 기타 지상시설이 현존할 것

④ 임차인의 갱신청구에 대해 임대인이 거절할 것

(4) 효과

지상물매수청구권의 행사에 의하여 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매가 성립하며, 임차인의 건물(지상물)명도와 그 소유권이전등기의무는 토지임대인의 건물대금지급의무와 동시이행관계에 있다. 

비용상환청구권(필요비상환청구권, 유익비상환청구권)

비용상환청구권(필요비상환청구권, 유익비상환청구권)

 

제626조【임차인의 상환청구권】
① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

1. 의의

목적물에 대한 수선의무는 임대인에게 있으므로, 만약 임차인이 목적물에 비용을 지출한 경우 임차인은 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있다.

 

2. 필요비상환청구권

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때, 임대차의 종료와 관계없이 즉시 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

 

3 유익비상환청구권

임차인이 유익비를 지출한 경우에는, 임차인은 임대차가 종료한 때 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 자신이 지출한 금액이나 그 증가액 가운데 하나를 상환해 줄 것을 임대인에 청구할 수 있다. 법원은 임대인의 청구에 의하여 유익비에 대해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정한 ‘유익비’란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말한다. 따라서 다음의 경우는 유익비에 해당하지 않는다(판례).

1. 임차인이 임차건물부분에서 간이음식점을 경영하기 위해 간판을 설치한 경우의 비용

2. 2층사무실용 건물부분에 임차인이 삼계탕 집을 경영하면서 들인 비용

3. 일반점포를 임차한 자가 사진영업상 설치한 특수장치에 들인 비용

 

4. 행사기간

임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사해야 한다. 이 기간은 제척기간으로 해석한다.

5. 임의규정

임차인의 비용상환청구권에 관한 규정은 임의규정이므로 특약으로 포기할 수 있다.

건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다(대판 73다2010).

민법상 임대차의 존속기간 및 임대차의 갱신

민법상 임대차의 존속기간 및 임대차의 갱신

 

1. 계약으로 존속기간을 약정한 경우

최장존속기간, 최단존속기간에 관하여 아무런 규정이 없다.

 

2. 존속기간을 약정하지 않은 경우

 

(1) 임대차의 해지통고

제635조【기간의 약정없는 임대차의 해지통고】
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일

 

(2) 제635조의 적용확대

 

① 임대차기간의 약정이 있는 경우의 해지통고(제636조)

제636조【기간의 약정있는 임대차의 해지통고】
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

 

② 임차인이 파산한 경우의 해지통고

제637조【임차인의 파산과 해지통고】
① 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

 

③ 민법상 임대차의 법정갱신(묵시의 갱신)

임대차 기간이 만료된 후 임차인이 임차물을 계속 사용·수익하는 경우에 임대인이 적절한 기간 내에 이의를 제기하지 않은 때에는 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 당사자는 제635조에 따라 해지를 통고할 수 있다.

 

3. 임대차의 갱신

 

(1) 계약에 의한 갱신(약정갱신)

당사자 사이의 합의에 의한 갱신을 말하며, 최장존속기간, 최단존속기간에 관하여 아무런 제한이 없다. 갱신횟수의 제한도 없다.

 

(2) 묵시의 갱신(제639조)

제639조【묵시의 갱신】
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

 

(3) 갱신의 간접적 강제

제643조【임차인의 갱신청구권, 매수청구권】
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

소비대차, 사용대차 및 임대차

소비대차, 사용대차 및 임대차

 

1. 대차(貸借)의 의의

금전이나 물건 따위를 빌려 쓰는 것을 대차라 하며, 차주(借主)가 대주(貸主)의 금전 또는 물건을 이용한 뒤 반환하는 행위를 말한다.

 

2. 소비대차(消費貸借)계약

(1) 당사자 일방(대주)이 금전 기타 대체물(소비물)의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방(차주)은 후에 그와 같은 종류, 품질 및 수량으로 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다.

(2) 소비물, 대체물을 목적으로 한다는 점에서 임대차, 사용대차와 구별된다.

예를 들면, 친구에게서 돈을 빌리거나(금전소비대차), 이웃집에서 쌀을 한 되 빌려서 밥을 해먹고 나중에 동종 동질 동량의 쌀로 반환하는 것 등이 소비대차에 해당된다.

(3) 유상일 수도 있고, 무상일 수도 있다(무이자소비대차).

 

3. 사용대차(使用貸借)계약

(1) 당사자 일방(대주)이 상대방(차주)에게 목적물을 "아무 대가 없이(무상)"으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 사용대가[차임(借賃)]을 지급해야 하는 임대차와 구별된다.

관리사무실에서 카트(손수레)를 빌린 경우 등을 예로 들 수 있다.

(2) 차임 지급 여부에 따라 차임을 주면 임대차, 안주면 사용대차가 된다.

임대차는 언제나 유상이며, 사용대차는 언제나 무상이다.

 

4. 임대차(賃貸借)계약

(1) 당사자 일방(임대인)이 상대방에게 목적물을 사용ᆞ수익하게 할 것을 약정하고 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다.

(2) 목적물이 비소비물이라는 점에서 소비대차와 구별되고, 차임을 지급한다는 점에서 사용대차와 구별된다.

계약해지의 의의, 특징 및 효과

계약해지의 의의, 특징 및 효과

 

1. 의의

계약의 해지란, 계속적 채권관계에 있어서 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키는 계약 당사자의 일방적 의사표시를 말하며, 해지할 수 있는 권리를 해지권이라 한다.

 

2. 특징

(1) 해지는 원칙적으로 임대차계약과 같은 계속적 계약에 한하여 인정된다. 다만, 종신정기금 계약은 예외적으로 해지가 아니라 해제할 수 있다(제727조).

(2) 해지의 효력은 장래에 향하여 발생하므로, 계약이 해지된 경우에도 그 이전의 계약에 의한 법률관계는 효력을 보유하고 이미 행하여진 급부는 반환할 필요가 없다.

 

3. 계약해지의 효과

 

(1) 계약의 비소급적 실효

계약이 해지되면 계약은 장래에 향하여 그 효력을 잃는다. 따라서 해지 이전의 계약관계에는 영향을 미치지 않는다. 즉, 이미 이행된 급부는 수령자가 그대로 보유할 권리를 갖는다.

또한 해지 이전에 이미 발생한 미이행채무는 해지 이후에도 그대로 존속한다.

 

(2) 청산의무

해지는 소급효가 없으므로 원상회복의무는 발생하지 않는다. 그러나 해지될 때까지의 관계를 청산하여야 하는데 이를 청산의무 또는 정산의무라 한다.

 

(3) 손해배상청구권의 발생

계약의 해지는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다(제551조). 즉, 계약을 해지하고 별도로 손해배상을 청구할 수 있다.

 

계약의 해제, 해제권과 법정해제권, 해제권의 행사 및 계약해제의 효과

제3자를 위한 계약(의의, 출연의 원인관계, 성립요건 및 효력)

제3자를 위한 계약(의의, 출연의 원인관계, 성립요건 및 효력)

 

제539조【제3자를 위한 계약】

① 계약에 의하여 당사자 일방이 제3자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제3자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 제3자의 권리는 그 제3자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.

 

1. 의의

(1) 쌍무계약의 효력은 계약당사자에게 발생하는 것이 원칙이다. 그러나 반드시 그래야 하는 것은 아니고, 계약에서 발생하는 권리를 계약당사자가 아닌 제3자로 하여금 직접 취득하게 하는 것을 목적으로 하는 계약을 체결할 수 있다. 이를 제3자를 위한 계약이라고 한다.

(2) 예를 들어, 甲이 乙에게 토지를 매각하면서 대금은 직접 丙에게 지급하라고 한 경우, 甲과 乙의 토지매매계약은 丙으로 하여금 대금청구권을 취득하게 하는 제3자를 위한 계약이 된다. 이때 제3자 丙에게 대금지급채무를 부담하는 채무자를 낙약자, 이를 요구하는 자를 요약자라고 하고, 제3자 丙을 수익자라고 한다.

 

2. 출연의 원인관계

 

(1) 보상관계(기본관계): 요약자와 낙약자의 관계

제542조【채무자의 항변권】

채무자는 제539조의 계약에 기한 항변으로 그 계약의 이익을 받을 제3자에게 대항할 수 있다.

보상관계는 계약의 내용이 되므로 보상관계의 흠결·하자는 계약의 효력에 영향을 미치고, 낙약자는 보상관계에서 생기는 항변권으로 수익자에게 대항할 수 있다.

 

(2) 대가관계: 요약자와 제3자의 관계

① 대가관계의 흠결이나 하자는 제3자를 위한 계약의 성립이나 효력에 영향이 없으며, 따라서 대가관계가 없더라도 제3자를 위한 계약 그 자체는 유효하게 성립한다.

② 대가관계가 없으면 수익자의 권리취득은 법률상 원인 없는 이익으로 부당이득이 되므로, 수익자는 요약자에게 부당이득반환의무를 부담하게 된다.

 

3. 제3자를 위한 계약의 성립요건

 

(1) 당사자, 즉 요약자와 낙약자 사이에 유효한 계약이 성립할 것

수익자는 당사자가 아니다.

 

(2) 계약의 내용에 제3자에게 직접 권리를 취득시키는 약관(제3자약관)이 존재할 것

① 제3자는 자연인·법인을 불문하며, 계약성립시 현존하지 않거나 특정되어 있지 않아도 무방하다. 예컨대, 태아나 설립 중 법인도 제3자가 될 수 있다. 그러나 나중에 계약의 효과가 수익자에게 귀속하려면 수익자는 현존하고 특정되어야 한다.

② 제3자가 취득하는 것은 채권이 보통이지만 물권을 취득하는 것도 가능하다.

③ 계약의 당사자가 제3자에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로서 유효하다(대판 2002다37405).

 

4. 효력

 

(1) 제3자의 권리발생요건：제3자의 낙약자에 대한 수익의 의사표시

제539조【제3자를 위한 계약】
② 전항의 경우에 제3자의 권리는 그 제3자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다.

제540조【채무자의 제3자에 대한 최고권】
전조의 경우에 채무자는 상당한 기간을 정하여 계약의 이익의 향수여부의 확답을 제3자에게 최고할 수 있다. 채무자가 그 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 제3자가 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 본다.

① 수익의 의사표시는 제3자의 권리발생요건이다. 즉, 제3자가 수익의 의사를 표시해야 제3자에게 권리가 발생한다. 따라서 수익의 의사 없이 수익자가 당연히 권리를 취득한다는 계약당사자 사이의 특약은 원칙적으로 효력이 없다.

② 수익의 의사표시는 제3자의 권리발생요건일 뿐이므로, 제3자의 수익의 의사표시가 없더라도, 제3자를 위한 계약은 유효하게 성립하고 효력이 발생한다.

③ 낙약자의 최고(촉구): 낙약자(채무자)는 적절한 기간을 정하여 계약의 이익을 받을지 여부를 확답할 것을 제3자에게 최고할 수 있고, 낙약자가 그 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는, 제3자가 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 본다.

(2) 제3자가 수익의 의사를 표시한 후

제541조【제3자의 권리의 확정】
제539조의 규정에 의하여 제3자의 권리가 생긴 후에는 당사자는 이를 변경 또는 소멸시키지 못한다.