민법상 임대차의 존속기간 및 임대차의 갱신
민법상 임대차의 존속기간 및 임대차의 갱신
1. 계약으로 존속기간을 약정한 경우
최장존속기간, 최단존속기간에 관하여 아무런 규정이 없다.
2. 존속기간을 약정하지 않은 경우
(1) 임대차의 해지통고
제635조【기간의 약정없는 임대차의 해지통고】
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
(2) 제635조의 적용확대
① 임대차기간의 약정이 있는 경우의 해지통고(제636조)
제636조【기간의 약정있는 임대차의 해지통고】
임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
② 임차인이 파산한 경우의 해지통고
제637조【임차인의 파산과 해지통고】
① 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의
규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
③ 민법상 임대차의 법정갱신(묵시의 갱신)
임대차 기간이 만료된 후 임차인이 임차물을 계속 사용·수익하는 경우에
임대인이 적절한 기간 내에 이의를 제기하지 않은 때에는 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 당사자는 제635조에
따라 해지를 통고할 수 있다.
3. 임대차의 갱신
(1) 계약에 의한 갱신(약정갱신)
당사자 사이의 합의에 의한 갱신을 말하며, 최장존속기간, 최단존속기간에 관하여 아무런 제한이 없다. 갱신횟수의 제한도 없다.
(2) 묵시의 갱신(제639조)
제639조【묵시의 갱신】
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한
기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는
제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
(3) 갱신의 간접적 강제
제643조【임차인의 갱신청구권, 매수청구권】
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을
목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.