부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

 

제1조【목적】

이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

1. 용어의 정의

 

(1) (동법에서 금지되는)명의신탁약정

부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고, 그에 관한 등기(가등기를 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다(위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함).

다만, 다음의 경우는 제외된다. 즉 부동산실명법이 금지하는 명의신탁약정에 포함되지 않는다.

1) 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우: 가등기담보, 양도담보

2) 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우: 상호명의신탁(구분소유적 공유)

(3) 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

 

(2) 명의신탁자

명의신탁약정에 의하여 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.

 

(3) 명의수탁자

명의신탁약정에 의하여 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

2. 종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례(제8조)

다음의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지(명의신탁약정무효, 과징금, 이행강제금, 벌칙) 및 제12조(실명등기의무위반의 효력 등) 제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다.

(1) 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다.)

(2) 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조에 의하여 부과되는 과징금에 대한 특례를 규정한 같은 법 제8조 제2호 소정(所定)의 ‘배우자’에는 사실혼 관계에 있는 배우자는 포함되지 아니한다(대판 99두35).

(3) 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

 

3. 명의신탁약정의 효력

부동산실권리자 명의등기에 관한 법률의 적용예외에 해당하지 않는 한 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이다.

 

4. 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동의 효력

 

(1) 원칙

명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동은 무효이다. 수탁자는 신탁자에 대한 관계에서나 제3자에 대한 관계에서도 소유권을 주장하지 못한다.

 

(2) 제3자보호

1) 명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(제4조 제3항). 제3자는 수탁자로부터 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자 뿐만 아니라 가압류채권자도 포함된다.

2) 제3자의 선의·악의는 불문하고, 제3자 명의의 소유권이전등기는 유효하다.

가등기담보 등에 관한 법률의 의의, 적용 및 담보권의 실행 등

가등기담보 등에 관한 법률의 적용 및 담보권의 실행 등

 

1. 비전형담보(변칙담보)의 의의

 

(1) 의의

법률이 인정하는 담보방법 이외의 형식을 이용하여 거래계에서 발달한 채권의 우선변제확보(담보)방법을 말한다. 예를 들어 채권자가 금전을 대여하면서 이를 담보할 목적으로 채무자 또는 제3자가 제공한 담보물에 대하여 저당권 등 민법상의 전형적인 담보물권이 아니라, 소유권이전에 관한 가등기 등을 경료하는 경우가 이에 해당한다.

 

(2) 담보가등기의 의의

채권, 특히 금전채권을 담보할 목적으로 채권자와 채무자 사이에서 채무자 또는 제3자(물상보증인) 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약을 하고, 동시에 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 채권자가 그의 예약완결권을 행사함으로써 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 경우를 말한다.

 

(3) 가등기담보

가등기에 의해 채권의 우선변제를 확보하는 것을 말한다.

 

(4) 양도담보, 매도담보

채권자에게 목적물의 소유권을 이전하는 형식으로 채권의 우선변제를 확보하는 것을 말한다.

 

2 가등기담보 등에 관한 법률(이하 가등기담보법)의 적용

 

(1) 가등기담보법의 목적(제1조)

제1조【목적】

이 법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다.

 

(2) 용어의 정의

제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “담보계약”이란 ｢민법｣제608조에 따라 그 효력이 상실되는 대물반환의 예약(환매, 양도담보 등 명목이 어떠하든 그 모두를 포함한다)에 포함되거나 병존하는 채권담보계약을 말한다.

2. “채무자 등”이란 다음 각목의 자를 말한다.

가. 채무자

나. 담보가등기목적 부동산의 물상보증인

다. 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자

3. “담보가등기”란 채권담보의 목적으로 마친 가등기를 말한다.

4. “강제경매 등”이란 강제경매와 담보권의 실행 등을 위한 경매를 말한다.

5. “후순위권리자”란 담보가등기 후에 등기된 저당권자ㆍ전세권자 및 담보가등기권리자를 말한다.

 

(3) 가등기담보법의 적용요건

1) 피담보채권이 존재할 것피담보채권은 소비대차 또는 준소비대차[소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타의 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에(예를 들어, 매매대금 등) 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정하는 계약] 채권일 것

2) 채무불이행시 일정한 권리를 채권자에게 이전한다는 내용의 대물변제예약 또는 매매 계약이 있을 것

3) 담보부동산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과할 것

4) 채권자 명의로 가등기 또는 이전등기를 경료할 것

 

3. 가등기담보권의 실행: 소유권취득에 의한 권리실행(귀속청산)

 

(1) 의의

가등기담보권자가 목적부동산의 소유권을 취득하는 형식으로 목적물의 가치를 취득하여 피담보채권을 회수하는 방법을 말한다.

 

(2) 절 차

1) 실행통지

2) 청산기간(2월)의 경과

3) 청산금의 지급

4) 본등기(소유권취득)

 

4. 목적물이 경매되는 경우

 

(1) 가등기담보권자의 임의경매청구(제12조)경매에 의한 가등기담보권실행

가등기담보권자는 목적부동산에 대해 민사집행법에 의한 경매를 청구하여 그의 권리를 실행할 수 있으며(제12조 제1항 전단), 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다. 이 경우에 가등기담보권은 저당권으로 본다(제12조 제1항 후단).

 

(2) 후순위권리자의 경매청구(제12조 제2항)

후순위권리자는 가등기담보권자에 의한 청산금의 평가액이 부당히 낮게 평가되어 불만인 때에는 청산기간 내에 한하여 그 피담보채권의 변제기의 도래 전에도 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.

 

(3) 경매에 있어서의 가등기담보권자의 배당참가

 

1) 우선변제권

제13조【우선변제청구권】

담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다.

 

2) 청산절차의 제한

제14조【강제경매 등의 경우의 담보가등기】

담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다.

 

3) 목적물경매에 의한 담보가등기권리의 소멸

제15조【담보가등기권리의 소멸】

담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.

전유부분, 구분소유권, 공용부분, 대지 및 대지사용권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

전유부분, 구분소유권, 공용부분, 대지 및 대지사용권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)

 

1. 전유부분(제2조 제3호)

 

(1) 의의

‘전유부분’이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다(제2조).

 

(2) 요건(제1조)

제1조【건물의 구분소유】

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.

 

① 구조상ᆞ이용상의 독립성

전유부분으로 인정되기 위해서는 ⅰ) 구조상 구분되어 독립성이 있어야 하고, ⅱ) 독립한 건물로서 사용될 수 있어야 한다. 다만, 위 요건을 갖추었다 하더라도 소유자가 구분건물로 등기하지 아니하고 1동의 건물을 객체로 한 등기를 한 때에는 구분소유권이 성립하지 않는다. 즉, 위 요건 이외에 소유자의 의사에 의하여 구분소유권의 성립여부가 결정된다.

 

② 규약상 공용부분이 아니어야 한다.

 

2. 구분소유권(제2조 제1호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.“구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2.“구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 때에 그 각 부분(전유부분)을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

 

3. 공용부분

 

(1) 의의(제2조 제4호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조 제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

①ⅰ) 전유부분 외의 건물부분, ⅱ) 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 ⅲ) 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

② 공용부분에 대한 각 공유자의 지분권을 공용부분에 관한 물권이라고 한다.

 

(2) 공용부분의 종류(제3조)

제3조【공용부분】
① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

① 법정공용부분(구조상 공용부분)

㉠ 전유부분 외의 건물부분：건물의 기본적 구조부분(외벽·지붕·옥상·계단·지주 등), 구조상 공용에 제공되는 부분(복도·현관 등)을 말한다.

㉡ 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물：건물의 부속물로서 전유부분이 아닌 것을 말한다(수위실, 전기·수도·가스 등의 배관 등).

㉢ 법정공용부분은 본래가 독립해서 거래의 목적이 되지 않는다는 것이 외관상 명백하기 때문에 별도로 공용부분임을 표시하는 등기를 할 필요가 없다.

 

② 규약상 공용부분

㉠ 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

㉡ 구조상·이용상 독립성이 있어서 외형상 전유부분에 해당되는 부분이지만, 규약이나 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 것을 말한다(관리사무실·집회실·공동창고·차고 등).

㉢ 규약공용부분은 물리적으로는 외관상 독립한 별동의 건물이기 때문에 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

4. 대지

 

(1) 의의(제2조 제4호, 제4조)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5.“건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

제4조【규약에 따른 건물의 대지】
① 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.
② 제1항의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.
③ 건물이 있는 토지가 건물이 일부 멸실함에 따라 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에는 그 토지는 제1항에 따라 규약으로써 건물의 대지로 정한 것으로 본다. 건물이 있는 토지의 일부가 분할로 인하여 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에도 같다.

 

5. 대지사용권(제2조 제6호)

제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6.“대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

(1) 의의

구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

(2) 전유부분(구분소유권)과 대지사용권의 일체성(제20조)

제20조【전유부분과 대지사용권의 일체성】
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다(예외적 분리처분가능).

 

(3) 대지분할청구금지

제8조【대지공유자의 분할청구 금지】
대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.